Galpões logísticos têm ano perfeito, com vários setores alavancando o crescimento

ENTREVISTA | SIMONE SANTOS, SÓCIA-FUNDADORA DA SDS PROPERTIES

Como foi 2020 até agora para o setor?
Há pelo menos 6 anos projetamos e esperamos um ano melhor. Ocorre que sempre há uma pedra no caminho: impeachment, greve dos caminhoneiros, Joesley Day, crises em Brasília, e o meteoro da pandemia… Março foi um mês em que parecíamos baratas tontas, sem saber como administrar tudo. Pessoalmente, fiquei preocupada porque o telefone da SDS parou de tocar! O telefone de uma imobiliária que trabalha com galpões é o termômetro da economia, é reflexo automático de onde os negócios estão acontecendo. Mas, no segundo mês da pandemia, o telefone voltou a tocar, no terceiro, a demanda cresceu e, no quarto, explodiu. A SDS, então, de meados de abril em diante não parou um minuto! Converso com amigos de outras áreas de negócios, e percebo que estou em outra realidade, por isso não posso olhar o desempenho do Brasil pela óptica de desempenho do mercado imobiliário de galpões logísticos industriais em 2020. Está sendo um ano muito bom!

Foi só em função do e-commerce, ou há outros fatores?
Claro que o comércio eletrônico é o principal destaque do desempenho do mercado, com locações de grandes galpões para seus centros de distribuição, em regiões próximas às principais metrópoles do Brasil, como, por exemplo, Cajamar e Extrema, as principais delas. Mas o comércio eletrônico também vem demandando galpões para o chamado “last mile”, ou seja, em diferentes cidades e mercados brasileiros. E a região metropolitana de São Paulo é uma dessas regiões que estão demandando galpões para essa atividade. Contudo, além do E-Commerce, outras frentes vêm aquecendo o mercado de galpões: o mercado residencial e os fundos imobiliários, ambos fomentados pela queda na taxa da Selic.

Galpões, por outro lado, são alvo do mercado residencial…
Sim. O mercado residencial não é a atuação da SDS Properties, mas temos a matéria prima para as construtoras: antigos galpões que dão lugar a novos empreendimentos residenciais. Assim, estamos trabalhando muito para ajudar empresas e indústrias sediadas em regiões adensadas, e com ativos valorizados, a migrarem para o Interior, com melhor infraestrutura em um galpão muito mais eficiente.

E os fundos imobiliários?
Estes buscam galpões performados, principalmente em regiões consolidadas, e mais uma vez Extrema aparece em destaque, já que importantes ativos foram vendidos, muitos ainda em fase de construção, mas com contratos de locações já firmados.

Quanto o setor de Real Estate cresceu?
Os reflexos do e-commerce no mercado de condomínios logísticos são claros, uma vez que mais de 1 milhão de metros quadrados foram locados em 2020, fazendo com que tenhamos o melhor resultado dos últimos anos. Os valores continuam com média de R$19/m² e a vacância estável no patamar de 17%. Porém, em regiões como Cajamar e Extrema, os valores de locação indicam fechamentos acima de R$20/m², com negociações expressivas de únicas empresas alugando 50.000m², 70.000m² e mais de 100.000m² de área de galpão.

O preço estão está subindo?
Proprietários de Cajamar, mesmo com o novo estoque previsto de mais de 500.000m² para os próximos meses e anos, já apresentam menor flexibilidade nas negociações. Essa postura causa efeito positivo em  regiões vizinhas, como Jundiai, por exemplo, atraídas por empresas que buscam localização, preço e negociação ainda flexível.

O e-commerce vai ficar em alto crescimento até quando?
O e-commerce foi a atividade de absoluto destaque desse período caótico . Teve um crescimento de 6 anos em 6 meses, segundo dados de nossos clientes da cadeia. E não há volta. O hábito que todos nós adquirimos durante a pandemia em comprar pelo comércio eletrônico só vai crescer e se adequar.

Há estrutura para suportar os próximos anos?
Percebemos um sinal amarelo no gargalo das construtoras, o que pode elevar o preço das construções. Isso pode significar elevação nos valores de locação, especialmente  em regiões mais próximas ao mercado consumidor, mas que, como comentei acima sobre Jundiaí, o efeito cascata de valores e demandas chegarão a mercados mais afastados.

Qual é o estilo e-commerce de galpão logístico?
Os centros de distribuição precisam de localização (em SP num raio de até 30km da Capital), e acesso para as rodovias, eficiência (área bruta locável x área de armazenagem), pátio para carretas, infraestrutura e sistema operacional eficiente (docas, Corpo de Bombeiros, iluminação, sustentabilidade, apoio a caminhoneiros, áreas de convivência), e, mais recentemente, uma operação que atenda as exigências e cuidados com os novos protocolos de segurança com relação à Covid-19.

Quais as tendências que você vê para os próximos anos?
Há diferentes tipos de ocupação se olharmos individualmente para regiões, por exemplo, do Estado de SP. Se mirarmos a região do Vale do Paraíba, é notório perceber que a maior demanda é por galpões industriais, e por isso o investidor deve se ater a esse perfil ao projetar por lá um condomínio de galpões. Assim como, regiões num raio de até 40 km de SP deverão atender principalmente operações logísticas, e por isso o investidor deve atentar em itens como localização, acesso, eficiência, etc. O Interior num raio acima dos 40km, já pode pensar numa ocupação híbrida, e assim deixar o empreendimento flexível para as duas atividades: logística e indústria. Esse resumo não é uma tendência, mas é o que já acompanhamos há tempos.

E uma tendência, digamos, firme?
O last mile deve estar nas regiões mais adensadas – em diferentes locais do Brasil – e, essa sim, podemos chamar de tendência, e um movimento que abre espaço para construção de galpões em cidades sem a menor tradição para isso. Vamos pegar, por exemplo, o litoral Norte de São Paulo. O last mile precisa estar lá e há uma extrema dificuldade em achar um galpão entre 1.000 e 3.000m² para atendê-lo.

O que seria ideal para o last mile?
O last mile tem de estar dentro do mercado consumidor. Na Capital, por exemplo, as empresas de e-commerce precisam ter um last mile na Zona Leste um na Zona Sul, na Zona Norte, Oeste… Dependendo do adensamento e dificuldades de deslocamento, podem ter até mais de um local por zona.

Já os centros de distribuição…
Esses sim, idealmente, devem estar num raio de até 30 km de São Paulo, ou mesmo em municípios como Extrema, que apesar de ficar a 100 km da Capital, têm a seu favor o incentivo fiscal, que justifica a distância, e os alugueis acima de R$20/m². Contudo, importante destacar, a localização em Extrema também atende os mercados de Minas Gerais e Rio de Janeiro.[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]



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