No início de 2015, quando a atual crise já dava mostras de sua dimensão, a Engebanc resolveu que era hora de entrar no segmento de Real Estate. E as dificuldades econômicas foram consideradas até como motivação para esse desafio – por um lado, a demanda estava complexa; por outro, permitia a entrada em mais oportunidades, inclusive para mostrar como uma empresa baseada em Pesquisa e Inteligência de Mercado poderia ajudar na busca de eficiência e redução de custos na escolha e locação de galpões logísticos. Dentre as ações previstas para se apresentar ao mercado, a estratégia da Engebanc incluiu a filiação, como sócia-apoiadora, à Abralog. A seguir, Abiner Albuquerque de Oliveira, Gerente Nacional de Serviços Industriais e Logísticos, fala sobre a empreitada e os desafios impostos por um mercado que, está cada vez mais profissional.
Em números, como está o mercado de galpões logísticos no Brasil?
Com um volume de R$ 1,3 bilhão em contratos fechados em 2015, o Brasil conta hoje com 12,1 milhões de m² de galpões Classe A em condomínios. São Paulo lidera, com quase 7 milhões de m², seguido por Rio de Janeiro (1,3 mi), Pernambuco (816 mil) e Minas Gerais (750 mil). Em 2014, o mercado absorveu 1,6 milhão de m², espaço que diminuiu em 2015 para 1,4 milhão — uma queda de 12,5%. No primeiro trimestre deste ano, os números de novos contratos fechados superam os 300.000 m². O setor foi afetado pelas incertezas políticas e retração da economia, mas está resiliente, com demandas mais criteriosas — ou seja, não está parado.
A Engebanc, apesar de 23 anos de existência, inovou com a formação de um novo e experiente time no segmento de Real Estate. O atual momento não foi ruim para iniciar?
Ao contrário. Começamos há pouco mais de um ano e a crise foi um fator estratégico que nos levou a criar o projeto. Em tempos como estes fica mais fácil a penetração no mercado e a própria montagem da estrutura, pois estamos nos preparando para o momento de retomada da economia. Você se vê diante de um número maior de oportunidades e fica com uma visão bastante realista do negócio e do próprio mercado. Como todos os integrantes da equipe tiveram passagens importantes em consultorias imobiliárias internacionais, nossa expertise no assunto vale muito em períodos de crise. A inteligência de mercado que possuímos é facilmente absorvida – as empresas estão mais dispostas a ouvir e encontrar saídas. Aproveitamos esses meses para aprofundar e criar boas raízes neste cenário.
Quem é o cliente principal da atividade de Real Estate?
Para nós, o operador logístico ainda é a principal fonte de captação. Ele loca o espaço e leva para lá três, quatro operações – e devem continuar buscando espaços. No último ano, por exemplo, os segmentos varejista e farmacêutico tiveram participações relevantes na ocupação de condomínios logísticos, obtendo destaque no volume locado. Com a consolidação das operações em galpões de melhor qualidade e maior eficiência, é possível reduzir custos e ganhar performance.
Essa demanda varejista tem sido puxada pelo e-commerce?
Em boa parte, sim – até porque, o e-commerce demanda muito espaço e vem crescendo a uma taxa de dois dígitos. Ao mesmo tempo, há o omni channel – os hábitos de consumo estão mudando e os clientes vão às lojas para ver os produtos, saber de detalhes e depois compram pela internet ou outro canal. As lojas possuem custos mais elevados de locação em relação a galpões logísticos e possuem, cada vez menos, espaço para estoque. Tudo isso gera demanda por espaços em condomínios.
Que movimentos estratégicos já se verificaram com a crise?
A indústria de autopeças, muito afetada pela crise, é uma das que mais têm buscado imóveis modernos e eficientes. Um exemplo: uma empresa que está com ocupação de 30% numa instalação em Camaçari, na Bahia, e 50% em outra, em São Paulo, ambas em imóveis próprios, mudou-se para um galpão alugado e colocou à venda suas duas propriedades. Outra tendência: a indústria tem contratado espaços em galpões diretamente. Dessa maneira, se o prestador de serviços não vai bem, basta trocá-lo, pois não faz sentido fazer mudanças e eventuais interrupções de contrato. Como neste momento de crise a maior parte da ocupação se dá por meio de módulos, se algum espaço fica ocioso, é possível devolvê-lo sem mudanças traumáticas.
Pode-se dizer que no momento o poder está com o inquilino?
É verdade, mas o mercado está cada vez mais profissional, e não mostra sinais de uma redução significativa no preço do aluguel, a tendência é a estabilidade nominal, porém concessões como carências e descontos progressivos devem-se manter. É preciso ter muito conhecimento profissional sobre a atividade de desenvolvimento de galpões, quem tentou “surfar a onda” nos anos de 2010 a 2012, quando havia baixa oferta de galpões, pode estar longe de obter os resultados que imaginou em termos de rentabilidade. Muitos não estão se dando bem, devido à baixa performance operacional oferecida, fazendo com que ocupantes mudem-se para empreendimentos com condições mais competitivas, pois existe muita oferta com qualidade. Hoje, o galpão passou a ser um produto e não apenas um imóvel.
Como estará o setor de Real Estate daqui a 5 anos?
Acreditamos que nos próximos 18 meses vá ocorrer uma postergação de entrega de novos empreendimentos, mas o mercado continuará em movimentação, com projeção de absorção acima de 1 milhão de m² em 2016. Assim, poderá ocorrer certa restrição de ofertas Classe A em alguns mercados, ocasionando menos concessões nas negociações partir do segundo semestre de 2017 ou início de 2018, com retomada de preços em meados de 2019. A Engebanc crê que, no final desta década e início e 20, haverá o ambiente saudável, com disponibilidade não superior a 15%. Esse espaço de tempo será suficiente também para um avanço de qualidade: os galpões então serão melhores, pois está ocorrendo um refinamento do mercado.
Como é o perfil do profissional de Real Estate?
É completamente diverso do corretor que conhecemos. Não é um “mostrador de imóveis”. Todos têm boa formação universitária, apostam na educação continuada, dominam e entendem profundamente o mercado, não apenas um imóvel. Esses profissionais agregam valor ao processo.
São Paulo é o principal mercado de Galpões. E dentro dele, quem se destaca?
Sem dúvida a região de Jundiaí. São 1,6 milhão de m² em estoque com acessos às Rodovias Anhanguera e Bandeirantes. É um verdadeiro corredor financeiro. Mas, de forma geral, toda a Região Metropolitana de São Paulo é muito demandada.
Qual a influência do Rodoanel?
Apesar dele já apresentar gargalos, foi uma grande obra. O próximo fechamento do Trecho Norte, entre Guarulhos e a Via D. Pedro I, terá efeitos significativos no mercado. Vale destacar a região de Atibaia, com pouco mais de 300 mil m² de estoque e a região da Rodovia Fernão Dias, principal eixo de ligação do estado de São Paulo com Minas Gerais, e onde ainda existem bons terrenos para desenvolvimento.
Como vê a logística no Brasil?
Na nossa visão, o mercado logístico está em franco amadurecimento. Há um potencial muito elevado e a tendência é de forte desenvolvimento nos próximos anos, é provável que o estoque atual dobre de tamanho em 15 anos. Ainda há muitas oportunidades para o segmento de galpões, levando-se em conta, inclusive, a criação de infraestrutura, que será uma das saídas para a retomada econômica do Brasil e aumento da competitividade. O México conta com mais de 50 milhões de m² de estoque de galpões em condomínio. Nós contamos com apenas 12,1 milhões de m².
